[Déli Royo pour MyCoop]
Dans la salle, environ 80 personnes sont présentes pour échanger sur le sujet, débattre des points importants de la thématique, partager leurs expériences et faire découvrir à ceux venus, comme moi, pour en savoir plus sur les différentes étapes, les écueils à éviter et  les facteurs de réussite de tels projets.

Dès les premiers échanges on aborde l’un des points essentiels de la question : Parle-t-on de « coopératives d’habitants », donc d’un groupement avec une forme juridique de coopérative et fonctionnant selon les principes qui régissent de telles structures (instances coopératives, assemblées générales et votes sur la base de 1 lot pour 1 voix, valeur des parts sociales qui ne fluctue pas, etc.) ou alors « d’habitat groupé », donc d’un groupement qui peut prendre diverses formes juridiques ?

On découvre alors que, si en France il est possible de créer une coopérative d’à peu près toute sorte d’activité, il n’existe pas de statut pour les coopératives d’habitants. Elles ne sont donc pas reconnues. De fait, il n’existe en France que des projets d’habitat groupé ! C’est d’ailleurs le cheval de bataille de l’association Habicoop , qui agit auprès des pouvoirs publics afin que ce statut de « coopérative d’habitant » soit enfin créé et reconnu en France. L’un des avantages principaux de la coopérative d’habitant évoqué au cours de la soirée MyCoop est le fait qu’il n’y a pas de spéculation immobilière possible. La valeur de chaque lot reste stable dans le temps puisqu’un lot correspond à une part sociale et que celles-ci conservent leur valeur initiale dans le système coopératif.

Pour ceux parmi les Français qui souhaitent accéder au logement en se regroupant avec d’autres il y a donc la solution de ce que l’on appel « l’habitat groupé ». Deux personnes présentes dans la salle nous ont présenté leur expérience de montage d’un tel projet et de vie dans un habitat groupé (« couleur d’orange » et « souris verte »). Une intervenante lors de la soirée, a par exemple fait part de son expérience personnelle de vie dans un habitat groupé (19 ans dans l’habitat groupé « souris verte » à Montreuil), explicitant les difficultés rencontrées dans l’élaboration du projet et les écueils à éviter.

L’important pour les personnes qui sont au cœur de ces projets c’est souvent de trouver une autre façon de vivre ensemble et de percevoir son quartier. La personne représentant « couleur d’orange » parle ainsi de : « village en ville dans son quartier » pour qualifier la vie dans leur habitat groupé. Et vivre ensemble, cela induit des règles, il faut s’entendre sur une base, c’est pourquoi l’élaboration d’une « Charte » semble réellement importante pour ceux qui ont monté de tels projets, comme nous l’explique « toit pour moi » . Cette Charte doit par exemple mentionner l’utilisation qui peut être faite des parties communes, qui constituent le cœur de la vie en groupe, elles sont le socle de l’implication de chacun.

Mais ce qui est le plus ressorti du débat au cours de cette soirée concernant l’habitat groupé est le flou juridique qui entoure de telles structures. Pour la constitution d’un habitat groupé plusieurs solutions ont été présentées :

    - Se constituer en SCI (Société Civile Immobilière), qui est semble-t-il un système assez « souple » dans lequel chacun des habitants apporte sa part de capital et peut revendre sa part à tout moment.

    - Se constituer en S3C (Société Civile Coopérative de Construction), qui a l’avantage d’être une coopérative, mais qui normalement ne se constitue que pour la phase de construction du projet et ne continue d’exister ensuite que si elle n’est pas dissoute. (Toutefois si l’un des membres de la S3C en sort pour une quelconque raison, elle sera dissoute automatiquement et il s’agira dès lors d’une copropriété classique).

Ces deux solutions laissent en tout cas possible une spéculation sur la valeur immobilière des biens ainsi construits.

Alors que j’avais l’impression que nous avions vu une bonne partie des questions en rapport avec le thème, la suite de la table-ronde me donnera tort ! En effet, avec cet aspect juridique sur la forme que peut prendre la constitution d’un habitat groupé (SCI ou S3C), nous n’avions fait qu’effleurer les problématiques rencontrées par ceux qui s’attaquent à de tels projets.

Et parmi les difficultés dont il a été question ce soir là, celle du financement et du risque a particulièrement été discutée. En effet, il est très difficile pour une banque de répondre à ce type de demande car ce n’est pas à un groupe d’individus qu’elle accorde un prêt, mais bien à chaque foyer pris individuellement. Il en résulte des disparités possibles dans les taux proposés, une moins grande possibilité de mixité sociale etc. Lors de cette soirée c’est le rôle de la banque en tant que financeur qui a été interrogé. Il a été fait part de l’intérêt fort que porte le Crédit Coopératif  à ces initiatives, et c’est semble-t-il en associant à la réflexion toutes les parties prenantes, que des solutions concrètes pourront être apportées. L'enjeu étant de trouver quelles sont les passerelles possibles entre les financements groupés et les financements personnels.
De plus, à l’inverse d’un projet immobilier classique, la garantie de bonne fin des travaux ne peut pas être délivrée à un seul acteur mais bien à l’ensemble, ceci multipliant ainsi les risques et les coûts pour une assurance.

Au-delà du financement, c’est également de l’accompagnement dans la réalisation de tels projets qu’il a été question. Un représentant de l’association  « Parasol » explique comment ils sensibilisent les collectivités territoriales dans la région de Rennes à de tels projets car parfois elles peuvent faire preuve d’une réelle frilosité vis-à-vis de l’habitat groupé. Mais avec son association, ils proposent également d’accompagner ceux qui sont à l’origine du projet dans leurs démarches administratives ou autres, car cela peut parfois devenir un véritable parcours du combattant ou tout du moins, devenir un « job à mi-temps » !

Il a également été question du mouvement d’éco-habitat, car bien souvent les projets d’habitat groupé sont liés à un désir de construire de manière plus raisonnée et plus en adéquation avec les préoccupations de développement durable. Et l’un des participants à la soirée à d’ailleurs fait passer l’information sur la tenue le 15 novembre 2009 d’un Forum de l’éco habitat groupé à la Mairie de Montreuil [1] dans le cadre du Mois de l’Economie Sociale et Solidaire [2] !
De plus, l’exemple du nouvel éco-quartier de Nanterre témoigne de cette volonté. Cette opération pilote en développement durable comportera 600 à 650 logements d’ici 2012. Les toitures seront végétalisées et un mur de verdure accompagnera l’espace paysager du bassin de rétention des eaux de pluie qui seront utilisées pour l’arrosage de la végétation et le nettoyage des espaces extérieurs. Les logements seront fournis en chauffage et eau chaude par une chaudière bi-énergie bois et gaz.

Enfin, le PSLA (Prêt Social de Location-Accession) a également été évoqué. Doté de nombreux avantages pour les opérateurs et pour les ménages, il facilite l’accession à la propriété et favorise la mixité sociale. Le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires.

Sites ressources : www.habitatparticipation.be , www.cohabitat.fr, www.credit-cooperatif.coop http://www.hlm.coop/

[1] 9ème Forum national de l’habitat groupé – dimanche 15 novembre – Mairie de Montreuil
www.ecohabitatgroupe.fr
[2] Mois de l’Economie Sociale et Solidaire : www.lemois-ess.org


Liens utiles :
Article de toit pour moi sur la soirée
La Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm
Articles MyCoop :
"CooPropriété" : le logement écolo, participatif et démocratique
Jardins en partage